Reprise de logement au Québec : délais, conditions et recours
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En bref — Le locataire a un droit au maintien dans les lieux : un bail résidentiel se reconduit de plein droit. Le locateur peut y mettre fin de sa seule initiative à l'échéance par la reprise pour occupation, ou par d'autres voies précises prévues par la loi — l'éviction (agrandissement, subdivision, changement d'affectation), elle, est suspendue jusqu'au 6 juin 2027. Et la reprise elle-même est réservée à un propriétaire unique, ou à deux copropriétaires qui sont conjoints : une société ne peut pas reprendre un logement.
La reprise de logement est un droit encadré, pas une simple décision du propriétaire. Les délais et les conditions sont précis, et une erreur de procédure fait échouer la reprise. Le tribunal compétent, le Tribunal administratif du logement (TAL), s'appelait auparavant la Régie du logement — renommé le 31 août 2020, même organisme, mêmes recours.
Qui peut reprendre, et pour qui
Le propriétaire peut reprendre le logement pour s'y loger, ou pour y loger : un proche admissible (ses ascendants ou descendants au premier degré — parents, enfants — ou un autre parent dont il est le principal soutien), ou son ex-conjoint marié ou uni civilement (un ex-conjoint de fait n'est pas visé) dont il demeure le principal soutien. La reprise pour toute autre personne n'est pas permise.
Restriction déterminante pour un investisseur, souvent ignorée : seul un propriétaire unique (une personne physique) peut reprendre un logement — ou deux copropriétaires qui sont conjoints. Une personne morale ne peut pas reprendre un logement. Un immeuble détenu en société n'ouvre ce droit à personne : ni à la société elle-même, ni à ses actionnaires ou administrateurs à titre personnel. C'est un paramètre à considérer avant d'incorporer un immeuble que vous pourriez vouloir un jour reprendre pour vous y loger — voir notre guide sur l'incorporation immobilière au Québec.
Un propriétaire peut-il simplement ne pas renouveler un bail ?
Non, pas de sa seule initiative. Un bail résidentiel au Québec se reconduit de plein droit à son échéance, aux mêmes conditions. Le propriétaire ne peut y mettre fin à l'échéance, par sa seule décision, qu'en empruntant l'une des deux voies suivantes :
- La reprise de logement, pour occupation personnelle ou celle d'un proche admissible — la voie couverte par ce guide.
- L'éviction pour subdiviser l'immeuble, l'agrandir substantiellement ou en changer l'affectation — suspendue jusqu'au 6 juin 2027 par un moratoire adopté en 2024, sauf pour un avis déjà transmis avant le 22 mai 2024. La suspension vaut pour tous les locataires, pas seulement les aînés, malgré le nom de la loi qui l'a instaurée (loi qui renforce par ailleurs la protection des locataires aînés). Un propriétaire qui entreprend une éviction pour l'un de ces trois motifs aujourd'hui, hors de cette exception, perd son temps et ses frais.
Précision de vocabulaire importante : sur cette page, « éviction » désigne exclusivement ce mécanisme précis — le seul qui soit actuellement suspendu. Le mot est parfois employé au sens courant pour décrire le départ forcé d'un locataire après un jugement de résiliation pour non-paiement de loyer : ce n'est pas la même chose, et ce cas-là n'est pas visé par le moratoire. Voir notre guide sur le non-paiement de loyer pour cette distinction.
Le bail peut aussi prendre fin dans d'autres situations prévues par la loi, distinctes d'un choix du propriétaire de « ne pas renouveler » :
- Le locataire refuse une modification proposée (par exemple un loyer plus élevé) : normalement, il reste dans les lieux et c'est au propriétaire de faire fixer le loyer par le TAL s'il persiste. Deux exceptions forcent plutôt le locataire à quitter à l'échéance s'il refuse : un immeuble construit ou dont l'affectation a changé depuis 5 ans ou moins, si la section F du bail est correctement remplie (voir notre guide sur l'augmentation de loyer) ; et un logement en coopérative d'habitation.
- La résiliation en cours de bail, pour une faute du locataire : un retard de paiement de loyer de plus de trois semaines, ou des retards fréquents causant un préjudice sérieux au propriétaire ; ou l'inexécution d'une obligation du bail causant un préjudice sérieux.
- Le refus d'une cession de bail sans motif sérieux : depuis le 21 février 2024, le bail prend fin à la date de cession indiquée dans l'avis du locataire. Voir notre guide sur la cession de bail.
- La sous-location prend fin avec la période convenue : le sous-locataire n'a aucun droit au maintien dans les lieux, et le locataire principal reprend le logement.
- Certains baux échappent entièrement à ce régime : une chambre d'hôtel ou de motel, un logement dans un établissement de santé ou de services sociaux, un établissement de tourisme ou de villégiature, ou une chambre louée dans la résidence principale du propriétaire lorsqu'il n'en loue pas plus de deux.
Les délais d'avis
L'avis de reprise doit parvenir au locataire dans les délais suivants :
| Durée du bail | Délai de l'avis avant la fin du bail |
|---|---|
| Plus de 6 mois | 6 mois |
| 6 mois ou moins | 1 mois |
| Durée indéterminée | 6 mois avant la date de reprise visée |
Exemple : pour un bail qui se termine le 30 juin, l'avis doit être envoyé avant le 31 décembre. L'avis doit indiquer la date de la reprise, le nom du bénéficiaire et son lien avec le propriétaire.
Le locataire peut refuser
Le locataire n'est pas obligé d'accepter. Son silence équivaut à un refus. En cas de refus, c'est au propriétaire de s'adresser au TAL pour obtenir l'autorisation de reprendre le logement ; le bail est reconduit tant que le TAL n'a pas tranché. Des frais de dépôt s'appliquent au TAL (83 $ en 2026).
Protection des locataires aînés
Un locataire qui a 65 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans, et dont le revenu ne dépasse pas 125 % du plafond d'admissibilité à un logement à loyer modique (HLM) pour sa catégorie de ménage, bénéficie d'une protection contre la reprise. Les trois conditions sont cumulatives. Vérifiez l'admissibilité du locataire avant d'entamer la démarche.
Indemnisation et mauvaise foi
Aucune indemnité n'est automatique pour une reprise. Si le locataire accepte l'avis, aucun tribunal n'intervient et aucune indemnité n'est due. Si le locataire refuse et que le propriétaire doit s'adresser au TAL, celui-ci peut — de façon discrétionnaire, jamais automatique — imposer au propriétaire les conditions qu'il estime justes et raisonnables, dont une indemnité équivalente aux frais de déménagement du locataire.
Ce n'est pas le barème de l'éviction. Le barème plus généreux qui circule — frais de déménagement plus un mois de loyer par année de location ininterrompue, avec un minimum de 3 mois et un maximum de 24 mois — s'applique à l'éviction, pas à la reprise, et l'éviction est elle-même suspendue jusqu'en 2027 (voir plus haut). Ne confondez pas les deux régimes : un propriétaire qui prépare une reprise ne doit pas ce barème.
Une reprise doit par ailleurs être faite de bonne foi : reprendre le logement sans réellement l'habiter, ou pour contourner les règles de fixation de loyer, expose le propriétaire à des dommages matériels, moraux et même punitifs — et c'est au propriétaire de prouver sa bonne foi, pas au locataire de prouver le contraire.
À intégrer à votre planification
La reprise touche la disponibilité réelle d'un logement à une date donnée — un paramètre clé si vous achetez pour vous loger dans un plex, et un facteur à soupeser avant d'incorporer un immeuble où vous pourriez vouloir vous loger un jour. Modélisez le scénario avant l'achat plutôt qu'après. Analyser un immeuble avec DeedWorth →
FAQ
Un propriétaire peut-il simplement ne pas renouveler mon bail ? Non, pas de sa seule initiative. Le bail se reconduit de plein droit. Le propriétaire ne peut y mettre fin que par la reprise pour occupation, ou par d'autres voies précises prévues par la loi (résiliation pour faute du locataire, refus de cession sans motif sérieux, etc.) — jamais par un simple choix de ne pas renouveler.
Le TAL est-il la même chose que la Régie du logement ? Oui. La Régie du logement a été renommée Tribunal administratif du logement (TAL) le 31 août 2020 ; c'est le même organisme, avec les mêmes recours.
Une société peut-elle reprendre un logement au Québec ? Non. Seul un propriétaire unique, ou deux copropriétaires qui sont conjoints, peuvent reprendre un logement. Un immeuble détenu en société n'ouvre ce droit ni à la société ni à ses actionnaires ou administrateurs.
Un propriétaire peut-il évincer un locataire pour agrandir, subdiviser ou changer l'affectation de son immeuble ? Pas actuellement, pour ces trois motifs : la suspension vaut jusqu'au 6 juin 2027 pour tous les locataires, pas seulement les aînés, malgré le nom de la loi qui l'a instaurée — sauf pour un avis déjà transmis avant le 22 mai 2024.
Quel est le délai pour un avis de reprise de logement ? Pour un bail de plus de six mois, l'avis doit être donné 6 mois avant la fin du bail. Pour un bail de six mois ou moins, 1 mois avant la fin. Pour un bail à durée indéterminée, 6 mois avant la date de reprise visée.
Pour qui puis-je reprendre un logement au Québec ? Pour vous loger vous-même, ou pour loger un ascendant ou descendant au premier degré, un autre parent dont vous êtes le principal soutien, ou votre ex-conjoint marié ou uni civilement (pas un ex-conjoint de fait) dont vous demeurez le principal soutien.
Que se passe-t-il si le locataire refuse la reprise ? Le silence vaut refus. Le propriétaire doit alors demander l'autorisation au TAL, et le bail se renouvelle jusqu'à la décision.
Dois-je payer une indemnité si je reprends un logement ? Pas automatiquement. Si le locataire accepte, aucune indemnité n'est due. S'il refuse et que le TAL est saisi, le tribunal peut, à sa discrétion, imposer des conditions justes et raisonnables, dont une indemnité équivalente aux frais de déménagement du locataire — pas le barème plus généreux qui s'applique à l'éviction.
Un locataire âgé peut-il être protégé contre une reprise ? Oui, sous trois conditions cumulatives : 65 ans ou plus, au moins 10 ans d'occupation du logement, et un revenu ne dépassant pas 125 % du plafond d'admissibilité à un logement à loyer modique.
Pour aller plus loin
- Gérer un bail au Québec
- Augmentation de loyer 2026 (méthode TAL)
- Cession de bail et sous-location
- Incorporation immobilière au Québec
- Non-paiement de loyer : les recours du propriétaire
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Les règles évoluent ; confirmez votre situation auprès du Tribunal administratif du logement ou d'un professionnel. Dernière vérification : août 2026.