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DeedWorthDeedWorthGuide · Québec

TPS et TVQ sur un immeuble locatif neuf au Québec (2026)

Dernière vérification :

En bref — Un immeuble locatif existant revendu est exonéré de TPS/TVQ. Mais un immeuble neuf (acheté d'un constructeur ou autoconstruit) est taxable : TPS 5 % + TVQ 9,975 % sur le prix. La bonne nouvelle 2026 : pour un immeuble locatif neuf d'au moins 4 logements admissible, le remboursement bonifié (PBRH) rembourse 100 % de la TPS, sans plafond. La TVQ, non harmonisée, reste à un remboursement partiel de 36 %.

La TPS/TVQ est le piège fiscal de l'immobilier neuf. Sur un revente d'immeuble usagé, elle ne s'applique pas et on l'oublie. Sur du neuf, elle peut représenter des dizaines de milliers de dollars — mais les remboursements changent radicalement la note. Voici les règles pour un investisseur locatif.

Existant vs neuf : la première question

C'est le caractère neuf qui déclenche la taxe — pas le fait de louer.

Le remboursement bonifié PBRH : 100 % de la TPS

Depuis le 14 septembre 2023, une mesure fédérale (le remboursement pour immeubles d'habitation locatifs neufs, dit PBRH) rembourse 100 % de la TPS payée sur un immeuble locatif neuf admissible, sans plafond ni seuil de valeur.

Conditions principales :

C'est un changement majeur : là où l'ancien remboursement partiel ne couvrait que 36 % de la TPS (avec plafonds), le PBRH efface la TPS en entier sur le neuf locatif de 4 logements et plus.

La TVQ n'est pas harmonisée : 36 %

Le Québec n'a pas harmonisé sa TVQ avec la bonification fédérale. Sur la TVQ, on reste au remboursement partiel de 36 % des taxes payées, avec des plafonds par logement selon la valeur marchande. Autrement dit, en 2026, un immeuble locatif neuf admissible récupère toute la TPS mais seulement 36 % de la TVQ.

L'autocotisation : le piège de l'autoconstruction

Si vous construisez vous-même votre immeuble locatif (ou faites une rénovation majeure), la règle d'autocotisation s'applique : à la première occupation, vous devez déclarer et payer la TPS/TVQ sur la valeur marchande de l'immeuble, comme si vous vous l'étiez vendu. Vous demandez ensuite les remboursements (PBRH pour la TPS, 36 % pour la TVQ). À anticiper dans les liquidités.

Pourquoi ça change votre calcul

Sur du neuf, ignorer la TPS/TVQ fausse le coût d'acquisition de dizaines de milliers de dollars — dans un sens comme dans l'autre. Un promoteur qui applique l'ancien 36 % sur la TPS sous-estime son remboursement ; un investisseur qui oublie la taxe surestime son rendement. Le bon calcul intègre la taxe et le bon remboursement.

DeedWorth modélise la TPS/TVQ à l'acquisition, y compris le remboursement PBRH sur le neuf locatif admissible, dans le coût d'achat et le rendement après impôt. Analyser un immeuble avec DeedWorth →

FAQ

Paie-t-on la TPS/TVQ sur un immeuble locatif ? Sur un immeuble existant revendu, non : la vente est exonérée. Sur un immeuble neuf (acheté d'un constructeur ou autoconstruit), oui : TPS 5 % + TVQ 9,975 %, avec des remboursements applicables.

Qu'est-ce que le remboursement PBRH ? Une mesure fédérale qui rembourse 100 % de la TPS sur un immeuble locatif neuf admissible d'au moins 4 logements (construction 2023-2030, achevée avant 2036), sans plafond.

La TVQ est-elle remboursée à 100 % elle aussi ? Non. Le Québec n'a pas harmonisé : la TVQ reste à un remboursement partiel de 36 %, avec des plafonds par logement.

Qu'est-ce que l'autocotisation ? Si vous construisez vous-même un immeuble locatif, vous devez, à la première occupation, autocotiser la TPS/TVQ sur la valeur marchande, puis demander les remboursements.

Pour aller plus loin

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Les règles et seuils évoluent ; validez votre situation avec un comptable ou un fiscaliste. Dernière vérification : juillet 2026.