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Revenu locatif et impôt au Québec : comment ça se déclare

Dernière vérification : juillet 2026

En bref — Le revenu locatif est imposé à votre taux marginal, sur le revenu net : loyers encaissés moins les dépenses déductibles. Au fédéral, on le déclare sur le formulaire T776 ; au Québec, on remplit en plus le TP-128. Une perte locative (hors amortissement) est déductible de vos autres revenus la même année.

Beaucoup d'investisseurs raisonnent en cashflow et oublient l'impôt sur le revenu locatif — jusqu'à la déclaration. Or c'est lui qui fait l'écart entre le rendement affiché et ce que vous gardez. Voici comment il se calcule et se déclare.

Comment le revenu locatif est imposé

Le revenu locatif n'est pas taxé sur les loyers bruts, mais sur le revenu net :

Revenu net = loyers encaissés − dépenses déductibles

Ce revenu net s'ajoute à vos autres revenus (salaire, placements) et est imposé à votre taux marginal combiné Québec-fédéral. Il n'y a pas de taux « spécial » pour le locatif : c'est du revenu ordinaire.

Où le déclarer : T776 et TP-128

• Fédéral : le formulaire T776 — État des loyers de biens immeubles sert à calculer le revenu (ou la perte) net de location.
• Québec : les résidents remplissent en plus le TP-128 — Revenus et dépenses de location d'un bien immeuble.

Si l'immeuble est détenu à plusieurs, chaque copropriétaire déclare sa part du revenu net, selon son pourcentage de propriété.

La perte locative : un levier

Si vos dépenses déductibles dépassent vos loyers, vous avez une perte locative. Hors amortissement, cette perte est déductible de vos autres revenus de l'année (salaire, placements), ce qui réduit votre impôt global. C'est fréquent sur un immeuble à fort levier en début de détention.

Attention : la déduction pour amortissement (DPA) ne peut pas créer ni augmenter une perte locative — elle ne peut que ramener le revenu net à zéro. C'est une règle à part, détaillée dans le guide récupération d'amortissement.

Revenu locatif vs gain en capital : ne pas confondre

• Le revenu locatif est imposé chaque année sur le revenu net, à 100 %.
• Le gain en capital n'apparaît qu'à la revente, sur la plus-value, avec un taux d'inclusion de 50 %. Voir le guide gain en capital immobilier au Québec.

Ce sont deux impôts distincts, à deux moments différents.

Bonnes pratiques

• Conservez vos pièces (revenus et dépenses) : au moins six ans.
• Ventilez correctement vos dépenses entre courantes et capitalisables (cf. guide dédié) — c'est là que se jouent les redressements.
• Anticipez l'impôt dans votre calcul de rendement : le cashflow avant impôt trompe.

L'intégrer à votre décision

DeedWorth calcule l'impôt sur le revenu locatif à votre taux marginal, applique le blocage de perte et projette le rendement après impôt sur 10 ans — pas seulement le cashflow brut. Analyser un immeuble avec DeedWorth →

FAQ

Comment le revenu locatif est-il imposé au Québec ? Sur le revenu net (loyers moins dépenses déductibles), ajouté à vos autres revenus et imposé à votre taux marginal combiné Québec-fédéral. Il n'y a pas de taux spécial.

Quels formulaires pour déclarer un revenu locatif ? Au fédéral, le T776 (État des loyers de biens immeubles) ; au Québec, en plus, le TP-128. Chaque copropriétaire déclare sa part.

Une perte locative est-elle déductible ? Oui, hors amortissement : une perte locative se déduit de vos autres revenus la même année. La DPA, elle, ne peut pas créer de perte.

Le revenu locatif et le gain en capital, est-ce la même chose ? Non. Le revenu locatif est imposé chaque année sur le revenu net à 100 % ; le gain en capital n'apparaît qu'à la revente, à 50 % d'inclusion.

Pour aller plus loin

• Dépenses déductibles d'un immeuble locatif
• Récupération d'amortissement au Québec
• Gain en capital immobilier au Québec

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis fiscal personnalisé. Validez votre déclaration avec un comptable. Dernière vérification : juillet 2026.