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APH Select : le financement SCHL multilogement (5 logements et plus)

Dernière vérification : juillet 2026

En bref — L'APH Select est un programme d'assurance prêt de la SCHL pour les immeubles de 5 logements et plus. En s'engageant sur l'abordabilité, l'efficacité énergétique ou l'accessibilité, l'emprunteur accumule des points qui débloquent un financement plus élevé (jusqu'à 95 %), un amortissement plus long (jusqu'à 50 ans) et une prime d'assurance réduite. Les plex de 2 à 4 logements n'y sont pas admissibles.

L'APH Select change l'équation d'un immeuble à revenus : avec moins de mise de fonds et un paiement mensuel étalé plus longtemps, un immeuble qui serait à peine rentable au financement conventionnel peut dégager un cashflow positif. En contrepartie, il faut respecter des engagements durables et détenir au moins cinq logements. Ce guide explique comment les points fonctionnent, ce qu'ils débloquent et pour qui le programme a du sens.

Qu'est-ce que l'APH Select ?

L'APH Select est un produit d'assurance prêt hypothécaire de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). Il ne s'agit pas d'une subvention : c'est une assurance qui permet à un prêteur d'accorder des conditions plus généreuses parce que le risque est couvert. Le programme vise le logement locatif de 5 unités et plus — neuf comme existant — et récompense les projets qui améliorent l'abordabilité, la performance climatique ou l'accessibilité.

La logique est un système de points : plus l'emprunteur s'engage sur ces objectifs, plus il obtient de points, et plus les flexibilités de financement sont importantes.

Les trois volets qui donnent des points

Les points proviennent de trois engagements, cumulables :

Abordabilité. Maintenir une partie des loyers sous un seuil d'abordabilité, pour une durée déterminée. C'est le volet le plus généreux en points ; un engagement de longue durée (20 ans et plus) ajoute un bonus.
Efficacité énergétique. Atteindre un niveau de réduction de la consommation ou des émissions par rapport à un bâtiment de référence (ou aux exigences du code), pour du neuf comme pour une rénovation.
Accessibilité. Concevoir ou adapter des logements et des aires communes selon des critères d'accessibilité universelle.

Un projet peut combiner les trois volets pour atteindre un palier de points plus élevé. Le seuil d'entrée est de 50 points.

Ce que débloquent les points : 50, 70, 100

Les avantages augmentent par paliers de points :

Palier	Remise sur la prime	Amortissement max	Prêt max (LTV)
50 points	−10 %	jusqu'à 40 ans	jusqu'à 85 % (existant)
70 points	−20 %	jusqu'à 45 ans	jusqu'à 95 %
100 points	−30 %	jusqu'à 50 ans	jusqu'à 95 %

Deux leviers comptent surtout pour l'investisseur : le prêt plus élevé (moins de mise de fonds immobilisée) et l'amortissement plus long (paiement mensuel plus faible, donc meilleur cashflow). Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) minimal est généralement de 1,10 pour du locatif standard — plus souple que le conventionnel. La prime d'assurance, elle, s'ajoute au prêt ; un amortissement au-delà de 25 ans y ajoute une légère surcharge, plus que compensée par la remise liée aux points.

Réservé aux immeubles de 5 logements et plus

C'est la limite qui surprend le plus les primo-investisseurs : un duplex, un triplex ou un quadruplex ne qualifie pas à l'APH Select. Le programme cible le multilogement de 5 unités et plus. Pour un premier plex de 2 à 4 logements occupé par le propriétaire, la voie reste l'assurance prêt classique (SCHL/Sagen) avec une mise de fonds réduite — un cas très différent, traité dans notre guide acheter son premier plex au Québec.

APH Select ou financement conventionnel

Face à un prêt conventionnel (souvent plafonné à 80 % sur 25-30 ans), l'APH Select permet, aux paliers élevés, de financer davantage sur une durée plus longue. Résultat : une mise de fonds plus faible et un paiement mensuel réduit, donc un cashflow de départ nettement meilleur. Le coût à mettre en face, ce sont la prime d'assurance (ajoutée au prêt) et les engagements durables (abordabilité, efficacité, accessibilité) qui donnent les points. Le bon réflexe est de comparer les deux montages sur le même immeuble, prime et amortissement inclus.

L'analyser sur votre immeuble

Pour un immeuble de 5 logements et plus, DeedWorth calcule les points APH Select, les flexibilités du palier atteint (LTV, amortissement, remise de prime), la prime totale et le cashflow — et les compare au financement conventionnel. Analyser un immeuble avec DeedWorth →

FAQ

Qu'est-ce que l'APH Select ? C'est un programme d'assurance prêt hypothécaire de la SCHL pour les immeubles de 5 logements et plus. En s'engageant sur l'abordabilité, l'efficacité énergétique ou l'accessibilité, l'emprunteur obtient des points qui débloquent un financement plus élevé, un amortissement plus long et une prime réduite.

Un plex de 2 à 4 logements est-il admissible à l'APH Select ? Non. Le programme est réservé aux immeubles de 5 unités et plus. Pour un plex de 2 à 4 logements, on utilise l'assurance prêt classique avec mise de fonds réduite, surtout en propriétaire-occupant.

Combien de points faut-il ? Le seuil d'entrée est de 50 points, avec des paliers à 50, 70 et 100 points. Plus le palier est élevé, plus le financement, l'amortissement et la remise de prime sont avantageux.

Jusqu'où peut monter le financement et l'amortissement ? Selon le palier, le prêt peut atteindre jusqu'à 95 % de la valeur et l'amortissement jusqu'à 50 ans. Un immeuble existant au palier de 50 points est généralement plafonné à 85 %.

L'APH Select est-il une subvention ? Non. C'est une assurance prêt : elle ne verse pas d'argent, mais permet au prêteur d'offrir de meilleures conditions parce que le risque est assuré. La prime s'ajoute au montant du prêt.

Pour aller plus loin

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue ni un conseil financier ni une confirmation d'admissibilité. Les critères et barèmes de la SCHL évoluent ; validez votre projet avec un prêteur agréé. Dernière vérification : juillet 2026.