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Taxe pour acheteurs non-résidents : NRST Ontario et droit additionnel de la C.-B.

Dernière vérification : juillet 2026

En bref — Un acheteur non-résident (non-citoyen, non-résident permanent, ou société étrangère) paie une taxe supplémentaire dans deux provinces. En Ontario, la NRST ajoute 25 % du prix, à l'échelle de la province. En Colombie-Britannique, un droit additionnel ajoute 20 % de la valeur marchande, dans les régions assujetties. Ces montants s'ajoutent aux droits de mutation ordinaires — ils peuvent doubler, voire tripler la note à la clôture.

Pour un acheteur non-résident, la taxe de mutation n'est que le début. Deux provinces imposent une surtaxe substantielle qui change complètement le coût d'acquisition. Voici ce qui s'applique, où, et à qui.

Ontario : la NRST (25 %, toute la province)

L'Ontario applique une Non-Resident Speculation Tax (NRST) de 25 % du prix d'achat sur l'acquisition d'un bien résidentiel par un acheteur étranger — un particulier qui n'est ni citoyen canadien ni résident permanent, une société étrangère ou un fiduciaire imposable. Depuis 2022, elle s'applique à l'ensemble de la province (plus seulement la région du Grand Toronto).

Elle s'ajoute aux droits de mutation ontariens ordinaires (et, à Toronto, à la taxe municipale). Sur un achat de 800 000 $, la seule NRST représente 200 000 $.

Colombie-Britannique : le droit additionnel (20 %, régions assujetties)

La Colombie-Britannique impose un droit de mutation additionnel (Additional Property Transfer Tax) de 20 % de la valeur marchande pour un acheteur étranger, dans les régions assujetties (notamment le Grand Vancouver, la région de la capitale, la vallée du Fraser, l'Okanagan central et Nanaimo).

Il s'ajoute au droit de mutation (PTT) régulier de la C.-B. Hors des régions assujetties, ce droit additionnel ne s'applique pas.

Québec et Alberta : pas d'équivalent

Le Québec n'a pas de taxe pour acheteur non-résident : seule la taxe de bienvenue s'applique, quel que soit le statut de l'acheteur. L'Alberta n'a ni droits de mutation ni surtaxe non-résident.

À ne pas confondre avec l'interdiction fédérale

Au-delà de ces taxes, un interdit fédéral encadre l'achat de biens résidentiels par des non-Canadiens (prolongé jusqu'au 1er janvier 2027), avec des exceptions (certains titulaires de permis, étudiants, réfugiés, etc.). C'est une interdiction d'achat, distincte des taxes ci-dessus : là où l'achat est permis, les surtaxes provinciales s'appliquent. Vérifiez d'abord votre admissibilité.

Pourquoi ça change tout le calcul

Ces surtaxes ne se financent pas par l'hypothèque : elles se paient à la clôture, en liquidités. Sur un même immeuble, le coût d'acquisition d'un acheteur non-résident peut être supérieur de 20 à 25 % à celui d'un acheteur local — de quoi rendre non rentable un projet qui l'était pour un résident.

DeedWorth intègre la NRST et le droit additionnel de la C.-B. au coût d'acquisition et au rendement après impôt, selon le profil de l'acheteur. Analyser un immeuble avec DeedWorth →

FAQ

Un non-résident paie-t-il une taxe supplémentaire pour acheter au Canada ? Oui, dans deux provinces : l'Ontario (NRST de 25 % du prix, à l'échelle de la province) et la Colombie-Britannique (droit additionnel de 20 % de la valeur marchande, dans les régions assujetties). Ces montants s'ajoutent aux droits de mutation ordinaires.

Qu'est-ce que la NRST de l'Ontario ? La Non-Resident Speculation Tax : 25 % du prix d'un bien résidentiel acheté par un non-citoyen/non-résident permanent, une société étrangère ou un fiduciaire imposable, partout en Ontario.

Le Québec a-t-il une taxe pour acheteur non-résident ? Non. Au Québec, seule la taxe de bienvenue s'applique, quel que soit le statut de l'acheteur.

La surtaxe s'applique-t-elle partout en Colombie-Britannique ? Non : le droit additionnel de 20 % ne vise que les régions assujetties (Grand Vancouver, région de la capitale, vallée du Fraser, Okanagan central, Nanaimo). Ailleurs, il ne s'applique pas.

Pour aller plus loin

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis fiscal ou juridique. Les taux, régions et exemptions évoluent ; validez votre situation et votre admissibilité auprès d'un professionnel. Dernière vérification : juillet 2026.