DeedWorthGuide · QuébecPrime d'assurance prêt hypothécaire : combien coûte la SCHL en 2026
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En bref — Dès que votre mise de fonds est inférieure à 20 %, l'assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) est obligatoire. La prime va de 0,60 % à 4,00 % du prêt selon le ratio prêt-valeur, et elle est ajoutée au capital emprunté — vous l'amortissez avec l'hypothèque. Au Québec, la TVQ sur la prime (9,975 %) se paie comptant à l'acte notarié et ne se finance pas.
L'assurance prêt est ce qui rend possible l'achat d'un plex avec 5 ou 10 % de mise de fonds en propriétaire-occupant. Elle protège le prêteur — pas vous —, mais c'est elle qui débloque le financement à haute proportion. Voici son coût réel en 2026, et comment il entre dans votre calcul de rentabilité.
Quand est-elle obligatoire ?
La règle tient en une ligne : mise de fonds < 20 % du prix (ratio prêt-valeur au-dessus de 80 %) → assurance obligatoire. À 20 % et plus, le prêt est dit conventionnel : aucune prime.
Trois conditions encadrent l'accès au prêt assuré à haute proportion :
- Occuper un logement : l'immeuble de 1 à 4 logements doit être votre résidence principale. Un immeuble locatif pur exige 20 % de mise de fonds minimum — l'assurance à haute proportion n'y est pas offerte. Voir la mise de fonds par type de plex.
- Prix sous 1 500 000 $ : au-delà de ce plafond (en vigueur depuis le 15 décembre 2024), pas de prêt assuré à haute proportion.
- 4 logements maximum : à partir de 5 logements, on bascule dans le financement multilogement — voir APH Select.
Le barème 2026 : la prime selon la mise de fonds
La prime est un pourcentage du prêt (pas du prix), déterminé par le ratio prêt-valeur (LTV) :
| Mise de fonds | Ratio prêt-valeur | Prime |
|---|---|---|
| 35 % et plus | ≤ 65 % | 0,60 % |
| 25 % à 34,99 % | 65,01 – 75 % | 1,70 % |
| 20 % à 24,99 % | 75,01 – 80 % | 2,40 % |
| 15 % à 19,99 % | 80,01 – 85 % | 2,80 % |
| 10 % à 14,99 % | 85,01 – 90 % | 3,10 % |
| 5 % à 9,99 % | 90,01 – 95 % | 4,00 % |
Deux lectures utiles de ce tableau :
- Le saut le plus cher est le dernier. Passer de 10 % à 5 % de mise de fonds fait grimper la prime de 3,10 % à 4,00 % — sur un prêt plus gros, en plus.
- Une prime peut exister même au-dessus de 20 %. Les tranches à 0,60-2,40 % s'appliquent aux prêts assurés à plus faible ratio (par exemple exigés par certains prêteurs) ; dans le parcours classique avec 20 % et plus, aucune assurance n'est requise.
La prime se finance — pas sa taxe
La prime n'est pas une dépense comptant : elle est ajoutée au capital emprunté et amortie avec l'hypothèque. Vous la payez donc étalée sur 25 ans, avec intérêts.
Exception québécoise : la prime est assujettie à la TVQ de 9,975 %, payable comptant chez le notaire — elle ne s'ajoute pas au prêt. À prévoir dans les liquidités de clôture, avec la taxe de bienvenue et les frais de notaire.
Deux exemples chiffrés
Duplex à 500 000 $, propriétaire-occupant, 5 % de mise de fonds. Prêt de base : 475 000 $. LTV 95 % → prime de 4,00 % = 19 000 $, ajoutée au capital : vous amortissez 494 000 $. Au Québec, TVQ de 9,975 % sur la prime : environ 1 895 $ comptant à l'acte.
Triplex à 600 000 $, propriétaire-occupant, 10 % de mise de fonds. Prêt de base : 540 000 $. LTV 90 % → prime de 3,10 % = 16 740 $, capital amorti : 556 740 $. TVQ : environ 1 670 $ comptant.
Dans les deux cas, la prime alourdit le service de la dette pendant tout l'amortissement : elle doit entrer dans le calcul de capacité d'emprunt et dans le cashflow prévisionnel — pas seulement dans les frais de départ.
Comment réduire (ou éliminer) la prime
- Atteindre 20 % : c'est le seul seuil qui supprime l'assurance. Le CELIAPP peut accélérer l'accumulation de la mise de fonds.
- Franchir une tranche : passer de 5 % à 10 %, ou de 10 % à 15 %, réduit le taux de prime ET le capital assuré. L'économie est double.
- Comparer les scénarios : une mise de fonds plus faible libère des liquidités pour d'autres projets, au prix de la prime et d'un service de dette plus lourd. C'est un arbitrage à chiffrer, pas un réflexe.
Calculer votre scénario
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FAQ
Combien coûte l'assurance prêt hypothécaire en 2026 ? De 0,60 % à 4,00 % du prêt selon le ratio prêt-valeur. Avec 5 % de mise de fonds, la prime est de 4,00 % du prêt ; avec 10 %, de 3,10 % ; à 20 % et plus, aucune assurance n'est requise dans le parcours classique.
La prime SCHL se paie-t-elle comptant ? Non : elle est ajoutée au capital emprunté et amortie avec l'hypothèque. Au Québec, seule la TVQ de 9,975 % sur la prime se paie comptant à l'acte notarié.
L'assurance prêt est-elle disponible pour un immeuble locatif pur ? Non. Pour un 1 à 4 logements non occupé par le propriétaire, le prêt à haute proportion n'est pas offert : 20 % de mise de fonds minimum, donc aucune prime.
Y a-t-il un plafond de prix pour le prêt assuré ? Oui : 1 500 000 $ depuis le 15 décembre 2024. Au-delà, il faut au moins 20 % de mise de fonds.
Qui sont les assureurs hypothécaires au Canada ? La SCHL (société d'État) et deux assureurs privés, Sagen et Canada Guaranty. Les barèmes de prime sont essentiellement alignés.
Pour aller plus loin
- Mise de fonds pour un plex : les règles 2026
- Capacité d'emprunt et stress test B-20
- CELIAPP et achat d'un plex
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue ni un conseil ni une confirmation d'admissibilité. Des majorations ou conditions particulières peuvent s'appliquer selon le profil et le produit ; validez votre scénario avec un prêteur ou un courtier hypothécaire. Dernière vérification : juillet 2026.