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Mise de fonds pour un plex : les règles 2026 par type d'immeuble

Dernière vérification : juillet 2026

En bref — Ce qui fixe votre mise de fonds, ce n'est pas seulement le prix, c'est si vous occupez un logement. En propriétaire-occupant, un duplex peut se financer avec aussi peu que 5 % de mise de fonds, un triplex ou un quadruplex avec 10 %. En locatif pur (vous n'habitez pas l'immeuble), c'est 20 % minimum — l'assurance prêt à haute proportion n'est pas disponible.

La mise de fonds est le premier obstacle d'un premier plex. La bonne nouvelle : la règle des 20 % n'est pas universelle. Occuper un logement change tout, parce qu'elle ouvre l'accès à l'assurance prêt (SCHL, Sagen, Canada Guaranty) qui permet de descendre bien plus bas. Voici les règles 2026, type par type.

La ligne de partage : occupé ou pas

Vous occupez au moins un logement (résidence principale) → assurance prêt disponible, mise de fonds réduite.
Vous n'occupez aucun logement (immeuble locatif pur) → 20 % minimum, sans assurance à haute proportion.

C'est la distinction la plus importante du financement d'un plex, et celle que beaucoup de primo-accédants découvrent trop tard.

Mise de fonds minimale par type (propriétaire-occupant)

Type	Logements	Mise de fonds minimale
Duplex	2	5 % sur les premiers 500 000 $, 10 % sur la portion au-delà
Triplex	3	10 %
Quadruplex	4	10 %
5 logements et plus	5+	Financement multilogement — voir APH Select

Exemple. Un duplex à 600 000 $ occupé par le propriétaire : 5 % × 500 000 $ + 10 % × 100 000 $ = 35 000 $ (environ 5,8 %). Le même immeuble en triplex : 10 % = 60 000 $. En locatif pur, quel que soit le type : 20 % = 120 000 $. L'écart est énorme.

L'assurance prêt et son plafond

Dès que la mise de fonds est inférieure à 20 % (donc un prêt à haute proportion), l'assurance prêt hypothécaire est obligatoire. La prime est calculée en pourcentage du prêt selon le ratio prêt-valeur, puis ajoutée au capital emprunté — vous la financez sur l'amortissement, sauf au Québec où la TVQ sur la prime est payable à l'acte et ne se finance pas.

Ce financement à haute proportion n'est possible que sous un plafond de prix : 1 500 000 $ depuis le 15 décembre 2024. Au-delà, il faut 20 % de mise de fonds.

Ce qu'il ne faut pas oublier autour de la mise de fonds

Les frais de clôture ne se financent pas. La taxe de bienvenue, le notaire, l'inspection et l'assurance viennent s'ajouter à la mise de fonds — à prévoir en liquidités.
Le CELIAPP peut financer la mise de fonds. Déductible à l'entrée, non imposable à la sortie : voir CELIAPP et achat d'un plex.
La qualification dépend des revenus locatifs. Une partie des loyers des logements loués est prise en compte dans le calcul de capacité d'emprunt.

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FAQ

Quelle mise de fonds pour un triplex en 2026 ? En propriétaire-occupant, 10 % minimum. En locatif pur (sans occuper de logement), 20 % minimum, car l'assurance prêt à haute proportion n'est pas disponible.

Peut-on acheter un duplex avec 5 % de mise de fonds ? Oui, en propriétaire-occupant : 5 % sur les premiers 500 000 $ du prix, puis 10 % sur la portion au-delà, jusqu'au plafond de 1 500 000 $.

Pourquoi un immeuble locatif exige-t-il 20 % ? Parce que l'assurance prêt hypothécaire à haute proportion vise l'occupation par le propriétaire. Sans occupation, elle n'est pas offerte, d'où le minimum de 20 %.

La prime d'assurance se finance-t-elle ? Oui, elle est ajoutée au capital emprunté et amortie. Au Québec, la TVQ sur la prime est toutefois payable à l'acte et ne se finance pas.

Pour aller plus loin

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil ni une confirmation d'admissibilité. Les règles d'assurance prêt évoluent ; validez votre projet avec un prêteur ou un courtier hypothécaire. Dernière vérification : juillet 2026.